万人老小区欲自拆重建 99%业主同意

成都武侯区中央花园二期，一个首创的自拆自建商品房小区，其历程备受瞩目。这个建于1998年的小区，由72栋楼和3295户居民构成。由于预制板结构的问题，墙体开裂、地基下沉等安全隐患逐渐显现。自2018年起，业主们自发地开始了更新行动的征程，时至今日，同意率已从初期的95%飙升至99.9%，仅3户表示反对。

这个项目的核心特征与挑战在于多个层面的创新与实践。在实施模式上，开发商垫资建设，采取“保留原套内面积、总建筑面积增加20%”的改造方案。业主无需承担额外费用，新增的面积销售将用于覆盖成本。这种模式的成功借鉴了南京虎踞路旧改案例，但由于规模更大、需要调整容积率，实际操作难度相应提升。

项目进展并非一帆风顺。尽管业主的同意率远超过早期设定的门槛，但仍因与现行的城市规划存在不符而陷入困境。成都于2020年发布的《城市有机更新实施办法》虽然为拆旧建新提供了政策接口，但具体的实施细则仍然模糊不清。

项目还面临着一些潜在的风险和争议。开发商垫资模式可能会引发烂尾风险，部分业主担忧工程中途资金断裂。重建期间的过渡安置以及学区政策不明确，也削弱了部分居民的信心。原址重建需要突破土地性质、容积率等现行规划限制，这也亟需专项政策的支持。

这个案例被视为老旧小区自主更新的重要实验样本，其中蕴含的核心矛盾揭示了存量时代城市更新中“居民意愿、市场机制与政策框架”之间的协同难题。目前，业委会已向成都市发改委递交了报告，未来这个项目的进展可能会为国内同类项目的政策创新提供方向。

成都武侯区中央花园二期的改造不仅是物质空间的更新，更是一场社区治理、城市规划和政策创新的实践。我们期待这个项目能够克服各种挑战，为老旧小区的自主更新提供成功的范例，也为未来的城市发展带来新的启示。