营收八成靠卖房中国文旅二度冲上市

中国文旅集团，一家以文化旅游物业开发为主的企业，近期再度向港交所递交了招股书，意图上市。其上市之路并非一帆风顺。早在今年4月，中国文旅的首次IPO申请就已提交，但未能成功。按照相关规则，他们需要重新提交招股书。仅仅一周时间，他们就迅速进行了二次申请，显示出强烈的上市决心。

在招股书中，中国文旅将其业务定位为文化旅游胜地内度假物业的规划及发展，并致力于提供一系列文化旅游目的地相关服务。深入分析其业务模式，房地产销售仍然是中国文旅的主要收入来源。尽管他们强调自己在文化旅游业务上的努力，但近三年的财务数据显示，房地产销售收益占据了公司总收入的绝大部分。这种过度依赖房地产业务的状况引发了市场对该公司是否能成功转型的疑虑。

北京商报记者进一步探究发现，中国文旅的资金压力也不容忽视。公司的资产负债率在逐年上升，同时未偿还的借款也在不断增加。这也引发了市场对公司的持续经营能力及其未来现金流状况的担忧。针对上述问题，公司的主要股东中国奥园尚未做出回应。在此背景下，业界有观点指出，中国文旅可能更多地是借文旅的名义进行房地产开发的企业之一。

尽管面临诸多挑战，但中国文旅仍在摸索前行。其背后的股东中国奥园集团为其提供了强大的资金支持及地产开发资源。业界人士普遍认为，许多大型房地产公司都在尝试通过文旅项目来拓展其业务范畴并提升品牌影响力。这不仅能帮助他们积累人气，还能带动房地产销售。对于中国文旅来说，如何在依赖房地产的同时成功打造自身的文旅品牌，实现真正的转型仍是其面临的关键问题。目前，该公司的旅游度假项目收入占比较小，尚未形成自身的文旅IP。市场对于其能否在旅游地产市场中分得一杯羹仍持观望态度。

中国文旅集团正在尝试从房地产向文化旅游的转型，但面临诸多挑战和不确定性。其能否成功上市并在旅游地产市场中立足，仍需时间的检验。市场观察者和投资者都在密切关注其后续动态和发展策略的调整。在探索文化与旅游融合发展的道路上，我们面临着诸多挑战与困境。地产巨头在涉足文旅项目时，也不得不面对投资大、回报周期长、直接收益难以显现的难题。单纯的依靠文旅项目赚钱并非易事，尤其是在地产行业涉足文旅领域时，市场环境掌握不准、团队运营能力不足等问题更是难以回避。即便面临这些挑战，一些地产商依然选择向文旅领域转型，并在转型过程中依赖原有的地产业务反哺文旅项目，然而成功的转型案例仍然为数不多。这些现实的问题也凸显出当前我国文旅市场仍处在摸索阶段，尚未找到真正适合自己的新模式。

成都的高级经济师周正国也表达了类似的观点，指出中国的文旅市场起步较晚，至今仍在寻找适合自己的发展路径。这也反映出当前中国文旅市场仍然处于摸索期，未来的发展走向仍有待观察。在这一背景下，房地产企业在涉足文旅市场时更需要深思熟虑和战略性的布局。当前旅游市场的形势是，一线城市的优质地块和项目日渐稀缺，而客流量大、人气旺盛的旅游景区项目也难以获取土地。房企在选址方面需要更加谨慎。近年来，一些房企尝试在三四线城市开展主题公园项目，如宋城、华侨城和海昌等品牌开始下沉至这些区域。一二线城市的旅游项目在拿地方面相对容易一些。

房地产企业在涉足旅游市场时主要采取三种模式：一是形成自己的IP，通过系统的运营和营销推出自己的文旅品牌和项目；二是通过收购文旅项目、地产和综合体等方式搭建文旅板块；三是借助文旅的名头获取土地，但实际上更多地是进行地产开发。对于地产商而言，想要打造自己的文旅品牌是一项艰巨的任务。这不仅需要强大的运营团队、创新力和营销力度，还需要企业拥有一定的体量和运营效率。这些都是房地产企业向文旅转型时的短板所在。地产用地与旅游用地的选择条件不同，想要兼顾二者是非常困难的。尽管如此，房地产企业依然拥有雄厚的资金实力，这也是其开发文旅项目的重要支撑。

我国文旅市场仍处于摸索阶段，未来的发展走向仍不确定。房地产企业需要认真思考和战略布局，找到适合自己的发展路径。市场上仍缺乏好的旅游项目，房地产企业在开发文旅项目时需要充分发挥自身优势并克服各种挑战。未来的中国文旅集团将如何发展，仍需我们拭目以待。北京商报记者 关子辰和杨卉也对此进行了深入报道和关注。