国外“以房养老”：美新澳等推行多年受冷落

一对美国伴侣在老年社区的庭院里，享受着他们的晚年时光。随着北京、上海、广州、武汉四城市试点推行老年人住房反向抵押养老保险的消息传来，他们的眼神里多了一丝思索。在全球视野下，“以房养老”这一理念在澳大利亚、美国、新加坡等发达国家早已落地生根，但它们在实际推行过程中遇到的挑战与问题，对中国来说无疑具有借鉴意义。

就在不久前，中国发布了关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见。这一政策在全球范围内引起了广泛关注。

在澳大利亚，虽然拥有房产被视为一个人自立与成功的主要标志，但在年老之际，许多老人更倾向于将房屋转化为现金，用于支付养老院押金，而不是选择“反向抵押贷款”。这种贷款方式在澳大利亚并非政策，而是金融机构提供的一种金融产品，其利率较高且为复式利率，可能导致债务膨胀。一旦将房产抵押给金融机构，居住者还需遵循一系列规定，这在一定程度上限制了老人的自由。

在美国，“以房养老”被称为“房产净值转换贷款”或“反向抵押贷款”。尽管美国自上世纪80年代末就开始尝试推行这一政策，但市场空间仍然狭小。这是因为美国老人的退休收入主要来源于提供的社会保障金、私人养老保险项目以及个人存款等，“反向抵押贷款”更多是作为养老收入的补充，而非核心收入来源。尽管这一政策存在，但并未成为主流选择。

在新加坡，反向按揭虽然在上世纪90年代就已试水，也推出了屋契回购计划、乐龄安居花红计划等鼓励措施，但市场反应冷淡。尽管政策覆盖面广泛，但符合条件的房主更倾向于选择出租部分组屋来获得资金来源，而不是通过反向按揭。

这些发达国家的实践经验告诉我们，“以房养老”并非简单的金融产品或政策就能完全解决的问题。在推行过程中，需要考虑到老年人的实际需求、文化差异以及市场接受程度等多方面因素。这也为我们提供了一个重要的启示：在适合国情的养老模式时，应更加注重人文关怀与实际效果的结合。在新加坡，屋契回购计划针对老年人的住房与养老问题提供了一种新的解决方案。该计划允许老年人在满足一定条件下，将组屋的剩余屋契卖给国家发展部下属的建屋发展局，并获得一笔津贴，同时继续以租约居住。这一举措为老年人提供了一定的经济保障和居住选择。

以郭祖恒为例，他膝下无子，与年迈的母亲和弟弟共同生活在一套组屋里。他选择参与屋契回购计划，将剩余屋契卖给建屋发展局，所得金额用于支付未来房租并部分填补公积金账户。每月的固定现金收入基本满足家庭开支。

自2009年推出以来，屋契回购计划的申请者仅有474名。这一计划的推广面临一些挑战。部分老年人担忧计划期限结束后是否还能继续居住，以及参与计划后是否能继续享受非盈利机构的养老产品或服务。房产世代相传的传统理念和靠子女养老的社会习惯也影响了老年人的决策。

在中国，虽然“以房养老”的概念逐渐受到关注，但存在两大壁垒。首先是观念问题，大多数老人仍然倾向于将房产留给子女继承，而不是抵押给银行或保险公司。技术壁垒也需要突破，例如产权到期、拆迁等情况下的经济纠纷处理尚无明确完善的法律体系和经济模型。

针对这些问题，一些保险公司对“以房养老”持谨慎态度，在房产估值上通常低于市场价以规避风险。这也成为许多老人放弃选择“以房养老”的主要原因之一。尽管和相关部门正在逐步推动相关政策的完善，但“以房养老”在中国仍面临诸多挑战。

无论是新加坡的屋契回购计划还是中国的“以房养老”，都在为老年人提供新的养老选择。推广这些计划需要克服观念、法律和技术等方面的壁垒。随着社会的不断发展和进步，期待更加完善的政策和实践案例，为老年人提供更好的养老保障和居住选择。