经济学家预测接下来房价会跌

一、逻辑深处的长期调整

国内住房供需关系正在经历一场深刻逆转。想象一下，当我们的住房总量达到惊人的六亿栋，足以容纳三十亿人居住时，未来的购房需求将如何变化？随着城镇化步伐放缓，老龄化问题加剧以及生育率下降，购房需求无疑会持续萎缩。这是一个巨大的转变，也是市场发展的必然趋势。

在经济学家的眼中，房价与成交量之间存在着微妙的反向关系。就像一场精心编排的舞蹈，房价高昂的现状主要由政策干预维持，但市场正在通过长期的阴跌释放压力。这种阴跌，如同无声的细雨，悄然改变着市场的节奏和格局。

国际机构如高盛、摩根士丹利等纷纷预测，房价的调整将持续到2025年底，跌幅可能达到惊人的20%-25%。新房市场最早在2025年底企稳，而二手房市场则需要更长时间来恢复。这是一个漫长而复杂的调整过程，需要我们耐心等待。

二、政策调控的影响逐渐显现

政策调控的方式正在发生转变。城改替代棚改、现房销售推广等举措正在逐步落地，旨在稳定市场并消化存量房。这就像是一场精心策划的交响乐，政策的变化是乐章中的节拍，引导着市场的节奏。部分城市通过回购商品房转为保障房，巧妙缓解了供需矛盾。

房地产税的推进也为市场带来了新的变化。房地产税立法已经列入议程，初期税率可能为0.5%-1.2%。结合国际经验，如韩国的例子，房地产税的实施可能导致房价下跌。这是一个重要的信号，可能进一步抑制投资需求。

三、市场分化的特征日益明显

市场分化正在加剧，区域差异化日益明显。一线城市的房价因人口流入和产业集聚而得到支撑，而三四线城市的库存去化周期已经超过30个月。这种“南热北凉”的格局预示着市场发展的多元化和差异化。

结构性调整压力也在增大。全国70个城市的二手房价格在2024年普遍下跌，跌幅超过10%。这种下跌趋势在2025年已经被市场普遍接受，预示着房地产市场的深刻变化。

四、金融与需求侧的变化

金融工具的创新正在为市场带来新的活力。REITs试点的扩大可能会提升市场流动性，但短期内难以对冲房地产行业的整体下行压力。与此消费习惯的转变也在悄然发生。新一代购房者的偏好正在向多元化转变，如康养社区、居家办公空间等新型住宅形式逐渐受到青睐，传统刚需的支撑力正在减弱。

五、宏观经济的影响不容忽视

经济增速放缓、居民收入增长乏力以及人民币贬值压力等因素都在制约房价反弹的空间。这些因素像无形的枷锁，限制了房价的上涨幅度。

经济学家们普遍认为房价调整周期尚未结束。政策托底与市场出清的博弈将持续主导未来1-2年的走势。这是一个复杂而漫长的过程，需要我们耐心等待并适应市场的变化。