北京写字楼市场

一、市场整体特征概览

北京写字楼市场正处于供需调整的关键阶段。近期，新增供应量显著减少，尤其是甲级写字楼的供应，同比降幅高达74%。尽管租金持续下滑，降至2011年的水平，但净吸纳量却连续七个季度保持稳定的正增长态势。

二、区域差异与租金走势

核心区域如金融街的空置率保持低位，而东部传统商圈（如CBD、燕莎等）的空置率则持续攀升至20%以上。新兴区域如丽泽和中关村，因科技企业的需求旺盛，成为当前去化的主力区域。与此全市的平均租金仍在下滑，2025年一季度环比下降2.9%，超甲级项目的跌幅更大。预计租金调整周期将持续至2025年下半年。为了应对竞争，部分业主采取“极限价格”策略，将租金降低至市场价的30%-40%，以吸引租户。业主还通过提供免租期、定制化装修补贴等方式，灵活应对市场竞争。

三、需求驱动下的行业分布变迁

在需求方面，科技行业（尤其是人工智能和大数据领域）已经成为租赁的主力军。金融行业和专业服务业也贡献了稳定的需求。大部分新租需求为搬迁类交易，企业为了降低成本和提高效率，倾向于向高性价比的区域集中。

四、核心与新兴区域的竞争格局

核心商圈如金融街和CBD的租金抗跌性较强，但面临企业缩减面积的压力。中关村凭借科技企业的扩张需求，空置率连续六个季度回落。新兴区域如丽泽，凭借租金优势吸引了科技企业，但空置率仍然较高。城郊区域的新增供应集中，短期内竞争加剧。老旧乙级、丙级写字楼正在加速改造为长租公寓或商业综合体。

五、未来展望

展望未来，2025年市场将呈现“结构性复苏”。在需求端，科技和金融行业的韧性将继续支撑去化，国央企的需求也将成为稳定因素。在供应端，全年预计新增24万平方米的写字楼，存量去化压力仍然存在。绿色建筑和智慧楼宇的改造将成为升级的热门方向。数字经济和“人工智能+”的政策红利释放，有望带动新兴区域的需求增长。

北京写字楼市场正在经历供需再平衡、租金调整、空置率区域分化等阶段。业主和租户都需要灵活应对市场变化，把握机遇，以实现自身的可持续发展。